Инвесторы и собственники уделяют пристальное внимание параметрам окупаемости гостиницы, оценивая уровень прибыльности еще на этапе планирования нового бизнеса. Впоследствии они стараются удерживать норму прибыли на запланированном уровне, однако не всем это удается – на высококонкурентном рынке гостиничных услуг решающей становится каждая мелочь.
Многие посетители согласятся, что отдыхать приятнее в гостинице, которая спроектирована и оборудована по последнему слову техники, с учетом передовых решений из области архитектуры и дизайна. Они отдадут предпочтение вариантам, которые:
- предлагают разнообразные услуги гостям – парковку, ресторан, бар, тренажерные залы, бассейн, баня, сауна и т.п.;
- более комфортабельны;
- выгодно расположены;
- соответствуют заявленному уровню престижности и ожиданиям гостей.
Отлично выполненный проект гостиницы – это залог успешного строительства и эксплуатации объекта, а так же его репутация на рынке гостиничных услуг. Мы в «Жилпромпроект» разрабатываем такие проекты. Наша проектная группа оптимальным образом разместит в целевом здании не только номерной фонд, но и оснастит это здание необходимыми техническими возможностями под требования бизнеса.
Особенности проектирования гостиниц
В отличие от обычных жилых зданий, конструктивные решения гостиниц требуют наличия большего количества инженерных коммуникаций и организации дополнительных ниш и отверстий в перекрытиях.
Согласно приказу №1215 Министерства культуры от 11.07.2014 всем гостиницам присваивают категорию в соответствии с 6-ти звездочной классификацией. В Техническом задании к проектированию заказчик указывает желаемую «звездность» от которой будет зависеть сложность и объем работ над проектом.
Например, для получения категории «без звезд» достаточно, чтобы в здании гостиницы были предусмотрены системы: аварийного освещения, отопления, вентиляции, водоснабжения, внутренней телефонной связи, а так же вывеска на фасаде. А, к примеру, для гостиницы «5 звезд» необходимо предусмотреть размещение: бизнес-центра, плавательного бассейна или сауны, спортивно-оздоровительного центра, номеров высшей категории (сьюит, апартамент, люкс и т.п.) в нужном количестве.
Помимо требований по классификации, проектной группе при работе над проектом гостиницы необходимо соблюсти нормативы ГОСТ, СП, СНиП, СанПиН и иных законодательных актов в области проектирования и строительства общественных зданий и сооружений. Основополагающим отраслевым документом в данном направлении является свод правил СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования», который содержит список базовых требований.
Бывают ситуации, когда иностранные сетевые операторы предъявляют более жесткие требования к огнестойкости несущих конструкций, чем допускают российские нормативы. В этом случае заказчику еще на этапе проектирования необходимо решить, будет ли он привлекать зарубежные гостиничные сети, чтобы проектная группа смогла подстроить проект под их требования.
Не зависимо от предполагаемой «звездности» мы тщательно прорабатываем основные системы объекта: пожаробезопасности, вентиляции, освещения, охраны. Безопасность проживания гостей гостиницы – прежде всего.
Порядок работ и этапы проектирования
Перед началом работ на руках у заказчика желательно наличие Технического задания, в котором отражены следующие данные:
- Параметры земельного участка под строительство гостиницы, либо информация об имеющемся здании под реконструкцию;
- Требования к составу и специфике номерного фонда;
- Требования к инженерным сетям, архитектурным решениям, общественным зонам, стилистическому оформлению;
- Технические условия на подключение к внешним инженерным сетям;
- Информацию по технико-экономическим показателям, желаемый класс «звездности» гостиницы;
- Иные требования и пожелания.
Если ТЗ нет, или оно составлено не полностью – наша проектная группа соберет недостающие данные и, при взаимодействии с заказчиком, оформит в виде соответствующего документа.
Разработка эскиза гостиницы
По имеющимся в ТЗ данным проектная группа разрабатывает эскизный проект с 3D-визуализацией, в котором отображаются: внешний вид фасадов здания, поэтажная развертка гостиницы, планировка прилегающей территории. В процессе подготовки эскиза проектная группа подбирает оптимальное расположение номерного фонда, общественных зон, служебно-хозяйственых помещений и инженерных коммуникаций, а так же представит первоначальные конструктивные решения и описание логики функционирования объекта.
Особое внимание на данном этапе мы уделим проектированию ресторанного комплекса, входящего в состав гостиницы, так как к объектам общественного питания предъявляются жесткие санитарные требования, выполнение которых невозможно без комплексной проработки всех систем здания. Под планируемое количество посадочных мест разрабатывается соответствующая инфраструктура из помещений по приготовлению и раздаче блюд с подведением всех систем коммуникаций. Чем раньше начнется работа в данном направлении, тем надежнее будет весь проект гостиницы.
После согласования эскиза с заказчиком начинается работа над проектной документацией.
Разработка проектной документации
В рамках данного этапа производятся более подробные и развернутые расчеты технологической, архитектурной и конструкторской частей проекта, составляется спецификация на оборудование и материалы для строительства объекта, приводится технико-экономическое обоснование выбранных решений. Все рассчитанные параметры модели гостиничного комплекса сопоставляются с нормативами для выявления и дополнительной проработки «узких» мест. Это гарантирует быстрое прохождение стадии государственной экспертизы.
Заказчик на данном этапе получает приблизительный расчет сметы, т.е. может оценить уровень затрат на реализацию всего проекта.
Согласование в надзорных органах
Составленный нами пакет документов подается в Управление государственной экспертизы для получения положительного заключения на проект. На основе данного заключения выдается разрешение на строительство или реконструкцию здания гостиницы.
Составление рабочей документации по гостиничному комплексу
В рамках данного этапа наша проектная группа детально прорабатывает утвержденный государственными экспертами проект: подбирает конкретные модели оборудования и строительные материалы, описывает все технологические процедуры строительства, составляет пояснительные записки и рассчитывает точную смету.
Если расчеты из предыдущих этапов сделаны правильно, то разработка рабочей документации займет от 25 до 30% от всего времени работы над проектом.
Авторский надзор
В результате работы над проектом гостиницы заказчик получает на руки полный пакет документов по которому можно начинать строительство объекта и монтаж оборудования. Однако правильно сделанная документация – это не гарантия того, что объект будет построен без отклонений. Чтобы свести к минимуму риски, мы предлагаем услуги постпроектной поддержки в виде авторского надзора. Мы проследим за качеством закупаемых материалов, соблюдением технических регламентов, проконтролируем результат на каждом ключевом этапе строительства. Весь комплекс услуг по проектированию и авторским надзором гарантирует получение гостиницей свидетельства с нужным количеством «звезд».
Обращайтесь к нам на любой стадии готовности объекта, и мы поможем грамотно реализовать проект!
