Апарт-отель – это вариант проектирования гостиницы, при котором номера выполнены как отдельные квартиры. В отличие от классических номеров, апартаменты имеют полноценную кухню, ванную, туалет и комнаты. Всё как в обычных квартирах, но при этом постояльцам доступны услуги ресепшен, охраны, горничных, ресторана и тому подобный сервис, свойственный обыкновенным отелям.
В 2020 году формату «апарт-отеля» исполнится 45 лет. Размещение жильцов, изначально придуманное в США, прижилось в Европе и сейчас показывает активный рост в России, удвоив показатели за последние 3 года. Апарт-отели с небольшим сроком экспозиции нравятся как инвесторам, так частным покупателям и рантье за счет меньшей на 20-25% стоимости по сравнению с обычными многоквартирными домами.
В связи с недавним запретом на размещение хостелов в жилых домах и вводом экроу-счетов для девелоперов, апарт-отели становятся более привлекательными для инвестирования, а продуманная концепция и добротное проектирование помогут быстро окупить вложенные средства.
Проектная группа «Жилпромпроект» разработает для вас проект апарт-отеля, в котором будут учтены все пожелания, проработана концептуальная основа, собрана вся документация и обоснованы технологические решения. С нами работа идет быстро, качественно и комфортно.
Особенности проектирования апарт-отелей
По типу проживания апартаменты делятся на 3 категории:
- сервисные – для сдачи в аренду;
Как правило, концепция апарт-отеля ориентирована на предоставление дополнительных услуг постояльцам. Для увеличения доходности и привлекательности в проект апарт-отеля в обязательном порядке включают какие-либо значимые объекты инфраструктуры: кафе, ресторан, прачечная, фитнес-зал, конференц-зал или коворкинг. Координирует всю деятельность, в большинстве случаев, управляющая компания.
- несервисные – для собственного проживания;
За счет отсутствия дополнительных гостиничных сервисов и некоторой части инфраструктуры, девелоперам удается сократить расходы на строительство, поэтому 1 м2 апартаментов обходится до 25% дешевле 1 м2 традиционного жилья. Первый этаж проектируется с учетом сдачи в аренду под магазины шаговой доступности или небольшие офисы-представительства. Наличие тех или иных объектов инфраструктуры очень сильно зависит от концепции и планируемого бюджета строительства.
- рекреационные – расположены в курортных районах;
Это наиболее престижные апарт-отели, проектирование которых подразумевает наличие санаторно-медицинских и косметических сервисов, а так же вписывающийся в ландшафт архитектурный образ. Строятся рекреационные апарт-отели на участках бывших санаториев, вблизи водоемов, когда необходимо соблюсти природоохранное законодательство и сохранить первичный статус земли.
При разработке проекта, вне зависимости от категории, учитываются совместное расположение в одном здании жилой и коммерческой недвижимости. Это означает, что сложность проектирования возрастет, так как необходимо соблюсти больше норм и правил, которые иногда противоречат друг другу.
Так же важно учесть зональность инженерных систем и специфичность их обслуживания. Подразумевается, что даже замену лампочек в осветительных приборах должен производить обслуживающий управляющий, поэтому некоторые системы целесообразно делать централизованными в целях удобства управления и ремонта.
В процессе проектирования апарт-отеля нужно придерживаться множества норм и правил. Основные из них прописаны в СП 257.1325800.2016 – своде правил проектирования гостиниц, а так же приведены в иных нормативных документах, которые можно условно разделить на несколько групп:
- Санитарно-эпидемиологические нормы;
Своды правил: 52.13330.2016 об освещении, 131.13330.2012 о строительной климатологии, 2.3.6.1079-01 об организации общественного питания, 51.13330.2011 о защите от шума, а так же СанПиН 2.1.2.2646-10 об устройстве прачечных,. - Градостроительные требования;
Градостроительный и водный кодексы РФ, СП 42.13330.2011 о планировке и застройке поселений. - Технологические нормативы;
Своды правил 118.13330.2012 об общественных зданиях, СП 113.13330.2016 об организации стоянок автомобилей, СП 59.13330.2016 – правила обеспечения доступности зданий для малоподвижных групп населения. А так же ГОСТ 30389-2013 – классификация предприятий общепита. - Конструктивные и инженерные решения;
Своды правил 20.13330.2011 – нагрузки и воздействия на здания, 22.13330.2011 – основания зданий и сооружений, 63.13330.2012 о нормативах на железобетонные конструкции, 64.13330.2011 о нормах на деревянные конструкции, 31.13330.2012 – водоснабжение, 32.13330.2012 – канализация, 124.13330.2012 – тепловые сети, 60.13330.2012 – вентиляция и кондиционирование, 76.13330.2016 – электротехнические устройства, а так же иные документы. - Нормы пожарной безопасности.
СП 13130.2009, 10.13130.2009 – о системах противопожарной защиты, а так же 2.13130.2012, 4.13130.2013, 8.13130.2009.
Так же в работе используем иные нормативные документы, необходимые для реализации проекта.
Звездность апарт-отеля
Кроме вышеперечисленного списка есть еще один важный документ, от которого зависит сложность проектирования апарт-отеля – это Положение о классификации гостиниц, разработанное в рамках Закона о туризме.
Все гостиничные объекты, а к ним относятся и апарт-отели, должны пройти процедуру классификации с присвоением до 5 «звезд». Поскольку инвесторами могут быть как частные лица, так и организации, возможна ситуация, при которой в одном здании вперемешку могут находиться разные по уровню «звездности» апартаменты. Для собственников 4-х звездочных юнитов будет некомфортно соседство с 1-но звездочными, так как требуется разный уровень вложения средств на содержание.
Во избежание путаницы и неудобного соседства мы предлагаем начинать разработку проекта апарт-отеля строго с подбора и утверждения концепции, которая будет реализована как в ходе строительства, так и в процессе дальнейшей эксплуатации. Если есть понимание, что все-таки не получается унифицировать все апартаменты в отеле по одному стандарту, то мы рекомендуем разносить однотипные по звездности номера по этажам, а лучше – по подъездам, чтобы сделать возможным проектирование технически обособленных частей здания. Такой подход позволит в дальнейшем избавиться от многих проблем между многочисленными собственниками.
Стадии проектирования апарт-отеля
Вся работа проектной группы над апарт-отелем делится на несколько стадий и по завершении очередного этапа мы предоставляем результат для согласования.
- Сбор ИРД и выработка концепции
На основе собранной исходно-разрешительной документации и пожеланий заказчика мы разрабатываем концепцию апарт-отеля, а так же создаем предварительные архитектурно-планировочные решения. Заказчику предоставляется на утверждение:
- Схема Генерального плана;
- Архитектурная концепция фасада в целом с 3D-визуализацией;
- Ориентировочные планировки первого и типового этажей всех обособленных секций, а так же их поперечные разрезы;
- Техническое задание по инженерным системам и т.п.
- Разработка проектной документации
Подготавливаем исходную документацию под требования Постановления Правительства №87 от 16 февраля 2008 года «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». В частности, мы разрабатываем пакет документов в объеме, нужном для успешного прохождения экспертизы:
- Пояснительную записку;
- Схему планировки земельного участка;
- Разделы с описанием конструктивных, архитектурных и объемно-планировочных решений;
- Разделы, описывающие системы электроснабжения, водоснабжения, отопления и кондиционирования, а так же перечень инженерно-технических мероприятий;
- ПОС;
- Перечни мероприятий по охране окружающей среды и пожарной безопасности;
- Смету строительства;
- И иные документы с обоснованием всех конструктивных решений.
- Согласование в надзорных органах
Мы можем взять на себя получение всех необходимых разрешений и полное прохождение экспертизы в государственных или негосударственных структурах. Эта дополнительная услуга поможет вам сберечь ваши время и нервы, т.к. решение всех вопросов мы берем на себя. - Составление Рабочей документации
Выполняем детализацию согласованного проекта до объема, необходимого для выполнения строительно-монтажных работ. Мы предоставим все разделы:
- Генеральный план (ГП);
- Архитектурно-строительные и конструктивные решения (АС и КР);
- Системы освещения и электроснабжения (ЭО);
- Водоснабжение и водоотведение (ВиК);
- Системы пожаротушения (АПТ и ПВ);
- Отопление и кондиционирование (ОВиК);
- Системы пожарной сигнализации (ПС, СУЭ и АПМ);
- Охранные системы (ОС, СВ, СКУД);
- Системы связи и телевидения, а так же ЛВС;
- Автоматизация и диспетчеризация;
- Технологические решения.
Так же мы даем рекомендации по выбору управляющей компании.
Сопровождение при строительстве апарт-отеля
Мы понимаем, что успех апарт-отеля зависит не только от проекта, но и от правильно организованных строительно-монтажных работ. Поэтому наша проектная группа предлагает услуги по постпроектному сопровождению и техническому надзору строительства. Мы проверяем и участвуем в приемке всех ответственных этапов, поэтому отвечаем за конечный результат.
Обращайтесь к нам за созданием проекта апарт-отеля под ключ, а так же за дополнительными услугами при организации строительства объекта. Звоните по телефону +7 (812) 309-58-27, либо через формы обратной связи на сайте или любым другим удобным способом. Будем рады проконсультировать по любым интересующим вопросам проектирования анарт-отелей.