Законодательство, регламентирующее проведение строительных работ, предусматривает обязательное создание проекта при строительстве, реконструкции или перепланировке капитальных зданий и сооружений. Эта процедура должна предшествовать началу строительно-монтажных работ. Такой подход является единственно верным, так как он обеспечивает безопасность эксплуатации объекта и полноценную работу инженерных линий. Проектированием зданий независимо от их назначения могут заниматься только специализированные компании - члены саморегулируемой организации в области архитектурно-строительного проектирования.
Проект представляет собой информационную модель, пакет текстовых документов и чертежей, которые содержат решения, касающиеся конструкции, архитектуры будущего строения, а также его инженерно-технических коммуникаций. В проекте рассматриваются и вопросы, касающиеся организации строительных работ. От того, насколько технически сложен объект строительства, будет зависеть состав разделов и перечень привлеченных к работе специалистов.
Проект не создается на пустом месте, поэтому клиент компании должен заранее иметь утвержденный градостроительный план участка, где будет возведен объект, а так же желательно иметь на руках отчет о проведении инженерных изысканий. Полученные результаты необходимо оформить документально. Наряду с этим должны быть документы, подтверждающие наличие возможности подключения к инженерным сетям.
Процесс проектирования объектов строительства идет в 3 этапа, которые можно упрощенно представить в виде следующей схемы:
Стадии подготовительного этапа (сбора ИРД)
- 1.1. Получение ИРД начинается с получения Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) в Комитете по градостроительству и архитектуре. С 2016 года для получения градплана надо иметь на руках Решение о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта в сфере жилищного строительства. В течение 30 дней чиновниками будет сформирован пакет документов, включающих в себя информацию по участку с обозначением красных линий, зон допустимого размещения зданий и особых зон землепользования, сведения о ТУ на подключение к коммуникациям, а так же иные сведения об участке.
- 1.2. Получение заключения о статусе земельного участка в Комитете по госконтролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП).
- 1.3. Проведение топосъемки в масштабе 1:500 и утверждение результатов в КГА.
- 1.4. Проведение геологических изысканий для расчета фундаментов. В некоторых случаях дополнительно проводятся Испытания грунтов с оформлением отдельного тома отчета об инженерных изысканиях.
- 1.5. Проведение санитарно-эпидемиологических обследований земельного участка. Измеряются показатели шумового, электромагнитного, радиологического, химического загрязнения почвы. Эти данные понадобятся при разработке раздела ООС проекта.
- 1.6. Получение в Проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ) планов домов окружающей застройки для расчета инсоляции и коэффициента естественного освещения.
- 1.7. Запрос климатических характеристик и фоновых концентраций загрязняющих веществ в ФГБУ «СПб ЦГМС». Эти данные понадобятся при согласовании проекта и получения разрешения на строительство.
- 1.8. Получение Технических условий на подключение к коммуникациям:
- теплоснабжения в ОАО «Теплосеть Санкт-Петербурга»;
- электроснабжения в ОАО "Ленэнерго";
- сетям связи ОАО "Северо-Западный Телеком";
- водоснабжения и канализации в ГУП "Водоканал СПб";
- ГУ по делам ГО и ЧС Санкт-Петербурга;
- ТАСЦО ФГУП "Радиотрансляционная сеть Санкт-Петербурга".
При получении ТУ во всех необходимых снабжающих организациях, необходимо согласовать с ними проект и инициировать процесс подписания договоров на присоединение к их коммуникациям.
Стадии промежуточного согласования проекта строительства
В процессе разработки проектная документация будет проходить промежуточные согласования в КГА и КГИОП, а именно:
- 2.1. Промежуточное согласование фасадных решений у районного специалиста КГА;
- 2.2. Промежуточное согласование фасадных решений у Главного архитектора Санкт-Петербурга;
- 2.3. Согласование решений в КГИОП, если есть соответствующие ограничения на участок и постройки на нем.
Так же необходимо согласование проектной документации в территориальных органах местного самоуправления:
- 2.4. Управлении Садово-Паркового Хозяйства;
- 2.5. Управлении ГИБДД;
- 2.6. Комитете по Благоустройству Дорожного Хозяйства;
- 2.7. Центре Комплексного Благоустройства;
- 2.8. Администрации района.
Стадии Государственной экспертизы и получения разрешения
- 3.1. На стадии «Проектная документация» пакет документов подается для проведения государственной или негосударственной экспертизы в одну из уполномоченных организаций:
- ГАУ «Леноблгосэкспертиза»;
- ФАУ «Главгосэкспертиза России»;
- СПГАУ «Центр государственной экспертизы»;
- иные частные организации. - 3.2. Разрешение на строительство выдается на основании положительного экспертного заключения в:
- Комитете государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области;
- Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (СГСНиЭ). - 3.3. Согласование документов на стадии «Рабочая документация» с ресурсоснабжающими организациями и местными органами власти:
- ГУП «Водоканал СПб»;
- ГУП «ТЭК»;
- ОАО «Ленэнерго»;
- Отделом подземных сооружений КГА;
-Комитетом по природопользованию, ООС и ЭБ;
- ФГУП «Радиотрансляционная сеть Санкт-Петербурга».
Стадии авторского и технического надзора за ходом строительства
По желанию заказчика и дополнительному соглашению, проектная организация может осуществить функции авторского и технического надзора при строительстве, реконструкции или перепланировке капитального объекта. В рамках этого этапа проектная группа будет участвовать в процессе приемки объекта и выполнит следующие задачи:
- 4.1. Проследит за качеством и сроками выполнения строительно-монтажных работ;
- 4.2. Примет участие в санитарно-эпидемиологическом обследовании объекта;
- 4.3. Выполнит тепловизионное обследование зданий и сооружений;
- 4.4. Произведет исполнительную съемку объекта;
- 4.5. Получит заключение в СГСНиЭ;
- 4.6. Произведет инвентаризацию объекта в ГУП «ГУИОН»;
- 4.7. Получит справки о соответствии подключения к сетям ресурсоснабжающих организации;
- 4.8. Проследит за постановкой объекта на кадастровый учет;
- 4.9. Примет участие в подготовке Акта о приемке капитального объекта.
- 4.10. Окажет помощь при получении Разрешения на ввод в эксплуатацию объекта в СГСНиЭ;
Заказчику останется только произвести государственную регистрацию права собственности на объект и ввести его в эксплуатацию.